Peluang Profit dari Sektor Properti (Lesson 5: Case Study BEST-Final)

Anda sedang membaca artikel kelima dari seri "Peluang Profit dari Sektor Properti". Untuk mengakses artikel lainnya, anda bisa klik link dibawah ini:

-Lesson 1: Introduction and Leading Indicator
-Lesson 2: Prospek dan Anatomi Laporan Keuangan
-Lesson 3: Case Study PWON
-Lesson 4: Case Study JRPT
-Lesson 5: Case Study BEST
-Bonus: Case Study BSDE

Bagi anda yang baru bergabung, kita telah membahas mengenai fakta penting, leading indicator, dan anatomi laporan keuangan pada lesson 1 dan 2. Kita juga telah melakukan case study pada 2 emiten properti residensial (PWON dan JRPT) pada lesson 3 dan 4. Pada kesempatan kali ini, penulis ingin melakukan case study pada sebuah emiten properti komersial yaitu BEST. Perusahaan ini menarik dikarenakan saat ini dihargai 124/ lembar (PBV 0,28x), sedangkan kinerjanya pre pandemic dapat membukukan EPS dikisaran 40-an. Seperti yang kita tahu, penjualan lahan industri sangat tertekan dengan adanya pandemi Covid 19, dikarenakan banyak perusahaan memutuskan untuk menunda ekspansi. Hal tersebut lah yang mengakibatkan BEST harus mengalami kerugian selama tahun 2020 dan 2021, dan alhasil harga sahamnya pun turun terus. Sebagai investor yang bijak, kita harus bertanya apakah sekarang merupakan kesempatan emas, dimana bila perusahaan berhasil turnaround dan kembali mencatatkan kinerja seperti tahun 2019, maka harga sahamnya akan naik minimal ke 220-an. Tanpa berlama lama berikut merupakan ulasan emiten tersebut.


PT. Bekasi Fajar Industrial Estate berdiri tahun 1989 dan fokus pada pengembangan lahan industri. Perusahaan menjual dan menyewakan lahan di kawasan industri MM 2100 yang terletak di Cibitung. Perusahaan memiliki landbank 725 Ha dengan penjualan tahunan rata rata 40 Ha, dan berencana mengakuisisi lahan di Jawa Tengah, mengingat rencana pemerintah untuk merelokasi kawasan industri (saat ini kawasan industri hanya berada di Bekasi, Karawang, dan Purwakarta saja). Pendapatan BEST pre-pandemic sendiri berasal dari recurring income sebesar 16% (maintanance fee, hotel, restoran) dan non-recurring sebesar 84% (penjualan lahan). 



Secara historis, kinerja BEST lebih fluktuatif dibanding emiten properti residensial. Bisa kita lihat dari grafik di bawah, meskipun Average Selling Price (ASP) mengalami kenaikan, namun jumlah penjualan lahan perusahaan terus mengalami penurunan, bahkan sebelum terjadinya pandemik. Dan saat terjadi pandemik, alhasil perusahaan membukukan penjualan lahan 0 pada tahun 2020 (yes, tidak berhasil menjual lahan sama sekali sepanjang tahun). Pada tahun 2021, meski ekonomi sudah mulai recover dibanding tahun lalu, sayangnya BEST hanya mampu membukukan penjualan lahan 0,5 Ha, padahal segmen bisnis tersebut lah yang seharusnya menyumbangkan mayoritas pendapatan. Sebetulnya dari fakta tersebut saja kita bisa menyimpulkan BEST merupakan emiten dengan kinerja buruk. Mengenai prospek kedepannya, penulis sendiri belum melihat skenario dimana BEST dapat membukukan penjualan lahan let's say 15 Ha di tahun 2022. 



Sebagai kesimpulan, penulis sendiri merasa BEST tidak layak invest, bahkan pada harganya yang saat ini sudah terdiskon. Daripada berspekulasi dengan harapan perusahaan dapat kembali untung, lebih baik kita menunggu perusahaan menunjukan perbaikan kinerja terlebih dahulu. Meskipun bila hal tersebut terjadi, maka harga sahamnya pun sudah akan naik duluan, namun hal tersebut tidak apa apa. Sebagai info tambahan, UMR daerah Cibitung untuk tahun 2021 adalah 4,8 juta, dimana angka tersebut bisa menjadi alasan banyak perusahaan tidak memilih daerah Cibitung ketika ingin berekspansi. Sekian untuk artikel kali ini yang merupakan artikel penutup dari seri pembelajaran sektor properti. Terima kasih bagi anda yang telah setia mengikuti dari lesson 1 dan sampai berjumpa di artikel berikutnya.


Salam Cuan,

Filbert

Comments

Popular posts from this blog

Principles for Investing

6 Types of Company (Value Investing: Lesson 1)

Pengalaman Jatuh Bangun 2023