Peluang Profit dari Sektor Properti (Lesson 2: Prospek dan Anatomi Laporan Keuangan)

Anda sedang membaca artikel kedua dari seri "Peluang Profit dari Sektor Properti". Untuk mengakses artikel lainnya, anda bisa klik link dibawah ini:

-Lesson 1: Introduction and Leading Indicator
-Lesson 2: Prospek dan Anatomi Laporan Keuangan
-Lesson 3: Case Study PWON
-Lesson 4: Case Study JRPT
-Lesson 5: Case Study BEST
-Bonus: Case Study BSDE

Melanjutkan dari artikel pertama yang membahas leading indicator sektor properti baik dari segi makro maupun mikro, hari ini penulis ingin membagikan tentang prospek dan anatomi laporan keuangan sektor properti. Secara jangka pendek, properti residensial cukup diuntungkan dengan adanya stimulus fiskal dan moneter yang diberikan pemerintah. Harga properti saat ini pun sedang terdiskon dan cenderung stagnan bila dibandingkan harga pada tahun 2013. Selain itu, sektor properti terkena dampak pemberlakuan PSAK 72 sejak tahun 2019, yang mengakibatkan perusahaan tidak dapat mengakui pendapatan down payment sebagai penjualan. Meskipun hal tersebut hanya bersifat pembukuan akuntansi atau diatas kertas saja, pendapatan emiten properti akan terkesan mengalami penurunan secara jangka pendek saja. Disisi lain, emiten properti komersial sayangnya harus terkena dampak cukup signifikan dengan adanya pandemi covid. Adanya penurunan pendapatan baik dari penjualan maupun maintanance lahan industri, ditambah dengan banyak perusahaan yang menunda ekspansi, mengakibatkan banyak emiten properti komersial harus membukukan kerugian pada tahun 2020 dan juga semester 1 2021. 


Secara jangka panjang, prospek emiten properti residensial tergolong cerah. Selain bertumbuhnya kelas menengah dan penduduk kota, Indonesia memiliki bonus demografi yang ditandai dengan besarnya proporsi generasi Milenial dan Gen Z yang merupakan target market dari perusahaan properti. Landbank yang sangat luas pun menandakan usia hidup emiten properti masih panjang. Mengenai properti komersial, berbeda dengan prospek jangka pendeknya yang kurang baik, prospek jangka panjang emiten properti masih bagus. 10 tahun yang lalu, Indonesia menduduki peringkat 128 negara dengan kemudahan berbisnis. Kabar baiknya, saat ini Indonesia sudah naik peringkat menjadi posisi 73 yang merupakan angin segar, mengingat kemudahan berbisnis dalam negeri diharapkan akan meningkatkan penjualan lahan industri dan juga masuknya investor asing. Berita tersebut semakin terkonfirmasi seiring dengan disahkannya Omnibus Law dan juga dibentuknya badan pengelola SWF Indonesia. 



Setelah membahas prospek, sekarang saatnya kita mempelajari anatomi laporan keuangan emiten properti. Pertama, mengenai pengakuan pendapatan. Dulunya, aturan yang berlaku adalah PSAK 23 yang mengakui pendapatan bila: 1) Fondasi bangunan telah selesai, 2) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% harga jual, 3) Seluruh penjualan dan beban diestimasi dengan andal. Sekarang, aturan yang berlaku adalah PSAK 72 dimana pendapatan akan diakui bila: 1) Telah terjadi dan ditandatangani pengikatan jual beli, 2) Harga jual akan tertagih, 3) Telah terjadi pengalihan hak risiko kepada pembeli (serah terima unit). Kedua, mengenai uang muka penjualan. Sebagai contoh, bila BSDE melakukan penjualan perumahan di tahun 2021 dan serah terima dilakukan saat 2022, maka uang muka tersebut akan dicatatkan sebagai akun liabilitas yaitu kontrak penjualan pada 2021 dan akan diakui sebagai pendapatan di tahun 2022. Meskipun pada jangka pendek pendapatan akan terlihat kecil, diberlakukannya aturan baru ini akan meminimalisir terjadinya kasus developer nakal yang hanya menjual gambar. Ketiga, emiten properti memiliki tarif pajak final sebesar 2,5%. Tarif tersebut berbeda dengan perusahaan pada umumnya yang dikenakan tarif pajak badan sebesar 22%. Keempat, aset emiten properti yang perlu kita telaah lebih lanjut adalah persediaan, landbank, dan properti investasi.


Berikut adalah lesson 2 mengenai prospek dan anatomi laporan keuangan emiten properti. Pada kesempatan berikutnya kita akan mempelajari salah satu emiten paling populer disektor properti yaitu PT. Pakuwon Jati (PWON). Emiten tersebut sangatlah unik dimana mal yang dikelola populer dan selalu dipenuhi tenant. Bayangkan saja 50% dari pendapatannya bersifat recurring (berulang seperti pendapatan sewa tenant). Penulis sendiri rajin mengakumulasi PWON pada pertengahan 2020 kemarin sebelum memutuskan untuk take profit ketika harga sahamnya telah menyentuh harga wajarnya (berdasarkan perhitungan penulis) pada akhir tahun 2020 di harga 560. Semoga bermanfaat dan sampai berjumpa dilain kesempatan.


Salam Cuan,

Filbert



Comments

Popular posts from this blog

Principles for Investing

6 Types of Company (Value Investing: Lesson 1)

Pengalaman Jatuh Bangun 2023