Metode Valuasi Asset Plays dan Case Study BSDE (Value Investing: Lesson 7)

Anda sedang membaca artikel ketujuh dari seri "Value Investing". Untuk mengakses artikel lainnya, anda bisa klik link dibawah ini:

-Lesson 1: 6 Types of Company (Part 1)

-Lesson 2: 6 Types of Company (Part 2)

-Lesson 3: Financial Check Up

-Lesson 4: Metode Valuasi PER (Case Study TOTL)

-Lesson 5: Metode Valuasi PER (Case Study MTDL)

-Lesson 6: Metode Valuasi Net-Net (Case Study ADMG)

-Lesson 7: Metode Valuasi Asset Plays (Case Study BSDE)

-Lesson 8: Cyclical Opportunity (Case Study TBLA)

-Lesson 9: When to Sell & Money Management

Seperti yang telah dijelaskan pada Lesson 2, Asset Plays merupakan perusahaan yang harga pasarnya tidak mencerminkan nilai asli dari aset perusahaannya. Perusahaan pada kategori ini memiliki mutiara terpendam yang umumnya berupa tanah yang dibeli dulu atau investasi pada private company, dimana harga aset yang tercantum pada laporan keuangan merupakan harga perolehan dulu, sedangkan real value dari aset tersebut bisa saja sudah jauh diatas angka tersebut. Oleh karenanya market terkadang belum menyadari keindahan dari perusahaan tersebut dan harga sahamnya pun menjadi terdiskon, dimana hal tersebut justru merupakan opportunity bagi kita untuk mengakumulasi sebelum nanti market akan mulai menyadari keberadaan mutiara terpendam tersebut dan harga sahamnya pun akan naik. Seperti kata Warren Buffet, "What the wise do in the beginning, fools do in the end". Dan kebetulannya, pada awal bulan Agustus kemarin penulis mulai tertarik dengan BSDE dikarenakan harga sahamnya yang turun terus. Pada awal tahun, BSDE sempat berada pada posisi 1300-an, dan sekarang berada pada harga 900/lembar (same company, only with a cheaper price). Sebelum memutuskan apakah hal tersebut merupakan opportunity yang bagus, mari kita lakukan analisa terhadap perusahaan terlebih dahulu

 

BSDE merupakan perusahaan pengembang kota mandiri terdepan di Indonesia, dengan portofolio beragam yang mengkombinasikan properti perumahan, bisnis, dan komersial, termasuk yang paling ternama adalah BSD City. Adapun ruang lingkup kegiatan usaha BSDE adalah real estate yang terbagi menjadi pembangunan properti residensial, pembangunan properti komersial, serta penyewaan dan pengelolaan perkantoran dan retail yang tersebar di beberapa wilayah diantaranya Jakarta, Semarang, Surabaya, Makassar, Palembang, Medan, Balikpapan, Samarinda, dan Manado. Ada beberapa hal positif yang membuat penulis tertarik dengan BSDE ini. Pertama, pemerintah memberikan insentif PPN 0% untuk penjualan rumah dibawah 2M dan PPN 50% untuk rumah yang berada di kisaran 2M-5M hingga akhir tahun, yang akan mendukung minat beli masyarakat. Kedua, tren penurunan bunga KPR yang saat ini hanya 8,25% ditambah program DP 0% membuat properti semakin terjangkau ke lebih banyak masyarakat. Dan memang, BSDE membukukan kinerja membaik pada Q1 2021 dengan EPS 28 karena adanya peningkatan penjualan tanah dan bangunan, dimana marketing sales Q1 senilai 2,5T dan semester 1 senilai 4,5T, sudah mencapai 65% target marketing sales 2021 yang sebesar 7T. BSDE diharapkan dapat mempertahankan kinerja positif hingga akhir tahun nanti. Setelah mengetahui overview tentang BSDE, mari kita pelajari metode valuasi asset play.

 

 

1. Menghitung Nilai Wajar dari Mutiara Terpendam

Berdasarkan LK Q1 2021 BSDE memiliki land for development (landbank) senilai 12,5T, dimana 5,9T diantaranya merupakan harga perolehan terhadap 21,2 juta meter persegi lahan di BSD. Untuk perhitungan kedepan kita akan mencari real value dari landbank di daerah BSD saja, mengingat revenue dan profit utama perusahaan berasal dari proyeknya di daerah BSD. Beberapa asumsi yang akan kita gunakan adalah; 1) Harga penjualan tanah 12 juta per meter persegi; 2) Tanah yang bisa dijual adalah 50% dikarenakan perusahaan juga harus membangun fasilitas umum; 3) Produk yang berhasil terjual sebanyak 60%; 4) Net Profit Margin historis perusahaan sebesar 30%. Asumsi diatas cukup realistis dan perlu anda sadari juga bahwa harga tanah perumahan di BSD as of 2021 hampir semuanya diatas 20 juta dan juga harga tersebut akan mengalami kenaikan seiring waktu, sehingga kita tidak perlu mendiskonkan secara present value. 

Adapun dari 21,2 juta meter persegi tersebut, setelah mendiskonkan pembangunan fasilitas umum, akan tersisa 10,6 juta meter persegi yang bisa diperjualbelikan dengan harga 12 juta per meternya, sehingga potensi omset 127,2 T. Selanjutnya, karena kita mengasumsi 60% lahan terjual dengan net profit margin 30%, maka lahan tersebut berpotensi menghasilkan laba bersih senilai 127,2T*60%*30%= 22,9T. Oleh karenanya, kita mendapatkan revaluasi dari landbank tersebut senilai 12,5T+22,9T= 35,4T yang merupakan real value dari landbank BSDE.

 

2. Menghitung Real Value dari BSDE

Berikutnya, kita akan melakukan valuasi terhadap semua aset BSDE, namun kita hanya akan memperhitungkan kas, investasi, persediaan, dan tanah. Pertama, perusahaan memiliki kas dan setara kas senilai 12,5 T. Kedua, akun investasi perusahaan terdiri dari deposito dan surat berharga senilai 3,8 T, properti investasi yang akan kita revaluasi menjadi 4,6T (dikarenakan pendapatan tahun 2020 sebesar 760 M dengan beban penyusutan 300 M dan kita menggunakan asumsi PER 10x), dan investasi dalam saham private companies senilai 6,5 T yang akan kita revaluasi menjadi 3,2T (asumsi recovery rate 50%). Ketiga, persediaan berupa tanah dan bangunan, baik yang sedang dikembangkan maupun siap dijual, akan kita akui seluruhnya senilai 11,4T. Terakhir, dari step 1 kita memiliki real value landbank sebesar 35,4T.

Dari sini kita dapat menghitung real value dari aset BSDE senilai 12,5+ (3,8+4,6+3,2)+ 11,4+ 35,4= 70,9 T. Mengingat perusahaan memiliki total liabilitas 28T, maka kita dapat mengurangkannya dari aset dan memperoleh angka 42,9T. Terakhir, jumlah saham beredar ada sebanyak 21,1 M lembar, yang berarti harga wajar BSDE adalah 42,9T/21,1M= 2033/ lembar. Tentu hal tersebut berarti harga saat ini, yaitu 900/lembar, tergolong sangat undervalue. Sekian untuk artikel kali ini, apakah anda berminat untuk berinvestasi pada BSDE? Apapun keputusannya, jangan lupa untuk do your own research (DYOR) dan semoga kita dapat menikmati cuan bersama.

 

Salam Cuan,

Filbert