Metode Valuasi PER dan Case Study TOTL (Value Investing: Lesson 4)

Anda sedang membaca artikel keempat dari seri "Value Investing". Untuk mengakses artikel lainnya, anda bisa klik link dibawah ini:

-Lesson 1: 6 Types of Company (Part 1)

-Lesson 2: 6 Types of Company (Part 2)

-Lesson 3: Financial Check Up

-Lesson 4: Metode Valuasi PER (Case Study TOTL)

-Lesson 5: Metode Valuasi PER (Case Study MTDL)

-Lesson 6: Metode Valuasi Net-Net (Case Study ADMG)

-Lesson 7: Metode Valuasi Asset Plays (Case Study BSDE)

-Lesson 8: Cyclical Opportunity (Case Study TBLA)

-Lesson 9: When to Sell & Money Management

Secara sederhana, value investing adalah membeli perusahaan bagus diharga murah. Untuk mengetahui apakah suatu perusahaan bagus, kita bisa mengecek dari laporan keuangan dan presentasi perusahaan. Namun, hal tersebut saja tidaklah cukup. Sebagai contoh, UNVR yang notabene merupakan perusahaan dengan fundamental terbaik di Indonesia terus mengalami penurunan harga setelah mencapai peak nya pada 11.000 an/ lembar di tahun 2018. Hal yang sama berlaku pada HMSP yang pada tahun 2018 lalu sempat menyentuh 5500 namun sekarang hanya dihargai 1000 an saja. Dari sini kita bisa tau kalau membeli perusahaan bagus saja tidaklah cukup, namun kita perlu bisa menghitung harga wajar untuk menentukan kapan waktu yang tepat untuk masuk dan keluar. 

Pada kesempatan kali ini, penulis ingin berbagi mengenai tentang metode valuasi lain yang bisa anda gunakan untuk menvaluasi perusahaan kategori Slow Growers, Stalwarts, dan Fast Growers. Sesuai namanya, Price to Earning Ratio (PER) merupakan rasio yang melambangkan berapa kali suatu perusahaan dihargai, dibandingkan dengan Earning per Share (EPS) nya. Sebagai contoh benchmark yang selalu saya gunakan adalah obligasi pemerintah, dimana setelah dipotong pajak kita akan menerima yield 6% per tahun dari kupon (bunga) yang dibayarkan rutin. Obligasi tersebut dijamin oleh pemerintah sehingga relatif aman dan memiliki PER 100/6= 16,7x. Mengingat berinvestasi di saham memiliki risiko market maupun perusahaan, maka kita harus lebih konservatif dalam menvaluasi suatu saham. Prinsip saya adalah untuk company dengan little to no room to expand (Slow Growers dengan pertumbuhan revenue dibawah 10%/tahun), PER ideal adalah 5-10x. Untuk company yang masih memiliki room to expand (Stalwarts dengan pertumbuhan revenue 10-20%/tahun), PER ideal adalah 11-16x. Terakhir, untuk company yang masih memiliki banyak room to expand (Fast Growers dengan pertumbuhan revenue diatas 20%/tahun), PER ideal adalah 17-22x. Tentu semakin rendah semakin bagus, asalkan perusahaan tersebut juga sehat secara keuangan. Tanpa berlama lama, mari kita langsung melakukan valuasi PER pada Total Bangun Persada (TOTL).

TOTL adalah perusahaan konstruksi swasta yang sudah berdiri sejak 1970 dan merupakan spesialis dalam membangun gedung dan properti kelas premium. Beberapa proyek diantaranya terdiri dari Wisma GKBI, Apartemen Regatta, Hotel Hermitage, Marriot Seminyak Bali, dan Superblock Central Park. Sayangnya setelah membukukan pendapatan 2,9T pada tahun 2017, perusahaan terus membukukan penurunan kinerja hingga sekarang (pendapatan 2,3T pada tahun 2020) dan harga sahamnya  pun ikut turun dari 1000 an menjadi dibawah 300. Karenanya, TOTL bisa dikategorikan sebagai perusahaan SG dikarenakan ruang perusahaan untuk berkekspansi dimasa depan yang kecil. Karenanya, PER yang wajar adalah 5-10x. Pertanyaannya adalah apakah penurunan harga saham tersebut merupakan opportunity untuk membeli dibawah harga wajar?

Untuk menghitung harga wajar TOTL, kita perlu menilai perusahaan dari 2 sisi yaitu prospek dan kesehatan keuangan. Kita ingin menilai kedua kategori tersebut dengan angka pada range 5-10, dengan 10 untuk kondisi terbaik. Secara prospek penulis tidak melihat skenario dimana dalam 3 tahun kedepan terjadi peningkatan demand gedung bertingkat, bahkan bila covid sudah tidak menjadi problem lagi. Tingkat okupansi gedung bertingkat sendiri selama 5 tahun terakhir terus mengalami penurunan dikarenakan supply gedung bertingkat melebihi demand yang ada. Hal tersebut akan membatasi permintaan akan pembangunan gedung bertingkat itu sendiri sehingga kita memberikan nilai 5 untuk prospek TOTL. Dari segi kesehatan keuangan, mari kita lakukan financial checkup berdasarkan LK Q1 2021 perusahaan:

-Modified DER: Ingat kalau hutang berbunga memiliki 3 bentuk yaitu hutang bank, hutang obligasi, dan short/medium/senior term notes. TOTL sendiri tidak memiliki hutang berbunga sama sekali, sehingga rasio modified DER nya adalah 0%, sangat amat baik. 

-OCF: Cara paling cepat untuk melakukan penilaian OCF adalah melalui aplikasi RTI Business. Ketik nama perusahaan (TOTL), buka bagian Financials, dan pilihlah option Cash Flow. Ingat dalam menilai OCF yang kita lihat haruslah full year. TOTL sendiri membukukan OCF positif 4 dari 5 tahun terakhir. 

-Current Ratio: Balance Sheet perusahaan menunjukan aset lancar 2,17 T dan Liabilitas lancar 1,396 T yang berarti current ratio berada pada 155% (aman karena >150%).

-Inventory and Account Receivable: Kurang relevan dilakukan untuk emiten disektor konstruksi dan properti sehingga lebih baik diabaikan.

Overal, untuk kesehatan keuangan kita bisa memberikan nilai 10 mengingat OCF negatif tersebut terjadi pada tahun 2020 yang sangat bisa ditolerir. Setelah melakukan penilaian, kita akan menghitung rata rata kedua rating tersebut sehingga didapat angka 7,5 yang merupakan PER wajar TOTL. Untuk finishing, harga wajar TOTL dapat dihitung dengan mengalikan 7,5 dengan 52 (EPS 2019) dan didapat angka 390. Bila perusahaan terkena dampak covid, maka lebih baik anda menggunakan EPS 2019, bila tidak terdampak gunakanlah EPS 2021. Saat ini, TOTL diperdagangkan diharga 298 yang berarti TOTL sedang undervalue dan kita memiliki Margin of Safety 23,6%. 

Sekian untuk artikel kali ini. Pada pertemuan berikutnya, saya akan membagikan mengenai cara menvaluasi ST dan FG dengan metode valuasi PER. Sebagai recap, langkah yang anda harus lakukan untuk menvaluasi company SG,ST,FG adalah:

1. Tentukan kategori perusahaan (SG/ST/FG) dengan melihat pertumbuhan revenue 5 tahun terakhir

2. Lakukan rating secara prospek

3. Lakukan rating secara kesehatan keuangan

4. Rata ratakan angka pada 2&3, dan mendapat PER Wajar

5. Mengalikan PER Wajar dengan EPS 2019 atau 2020 

Salam cuan,

Filbert