Asset Play Opportunity PT Asahimas Flat Glass (AMFG)

Mari kita bermain tebak tebakan. Berapa harga tanah di kawasan Ancol, Jakarta Utara? Bila anda menebak 20 juta per m² maka anda betul. Lantas sekarang berapa valuasi yang rela anda bayarkan untuk lahan ancol 400 ribu m²? Dengan mengalikan kedua angka diatas, kita mendapatkan angka 8 T dan bila tanah tersebut dijual dibawah nominal tersebut maka bisa dikatakan kita dapat diskon. Terakhir, bagaimana bila saya katakan ada sebuah perusahaan dengan market cap 2,45 T yang memiliki tanah nganggur seluas 400 ribu m² di ancol? Tertarik? Berikut ulasannya.

PT Asahimas Flat Glass (AMFG) adalah perusahaan kaca terbesar di Asia Tenggara. Perusahaan merupakan joint venture antara AGC Inc (Jepang) dan PT Rodamas (Indonesia) dan sudah berdiri sejak tahun 1971. AMFG memproduksi kaca lembaran dan kaca otomotif dengan jaringan pemasaran yang tersebar di seluruh Indonesia serta luar negeri. Kaca lembaran perusahaan banyak dipakai pada gedung bertingkat seperti Ciputra World 3, Bandara Hasanudin, dan Menara BRI. Sedangkan untuk kaca otomotif, perusahaan memiliki customer perusahaan otomotif jepang seperti Toyota, Honda, Mitsubishi, dan masih banyak lagi.

Secara kinerja keuangan, sama seperti MLIA yang juga berada di industri kaca, bisa dikatakan tidak menarik. Sebut saja ROE perusahaan yang dibawah 2% untuk tahun 2017 dan 2018, dan bahkan merugi pada tahun 2019 dan 2020. Uniknya pada tahun 2021 perusahaan berhasil turnaround dan membukukan ROE 9,7% dikarenakan alasan yang bisa anda baca pada Turnaround Opportunity MLIA. Lantas bila penulis sendiri menilai kinerja baik tersebut sulit dipertahankan untuk tahun 2023 keatas, apa yang membuat AMFG menarik?

Jawabannya adalah perusahaan memiliki mutiara terpendam. Bila kita bedah laporan keuangan perusahaan, 70% dari asetnya terdiri dari aset tetap yang menjadikan AMFG sebagai Capital Intensive Company (CIC). Porsi aset tetap yang sangat dominan tentu patut dipertanyakan dan ternyata setelah ditelusuri, ditemukan hasil yang sangat menarik. Jadi dulunya operasi perusahaan dijalankan melalui pabriknya di Ancol. Namun usia pabrik yang sudah tua dan peraturan daerah yang mengalih fungsikan kawasan industri ancol dari industri menjadi perkantoran, mengharuskan AMFG memindahkan operasinya. Perusahaan pun membangun pabrik baru di Cikampek pada tahun 2015-2018 dan harus mengeluarkan Capex sekitar 1T setiap tahunnya, dibiayai dengan hutang. Beban bunga disertai operasi yang tidak efisien karena harus menjalankan 2 pabrik sekaligus menjadikan kinerja perusahaan selama ini buruk. 

Pada tahun 2019 pembangunan pabrik baru pun selesai dan perusahaan menghentikan sepenuhnya operasi di pabrik lama. Pabrik baru ini memiliki kapasitas produksi yang lebih besar dan teknologi mesin yang lebih baik. Pertanyaannya sekarang, bagaimana dengan pabrik lamanya yang di Ancol? Sejak Juni 2020, para pejabat ramai membahas kawasan Ancol barat tepat digunakan sebagai Depo MRT. Namun HGB lahan tersebut masih dimiliki AMFG sehingga pemerintah memiliki 2 opsi. Skenario pertama adalah membeli lahan tersebut dari AMFG, tentu setidaknya diharga pasar yang 8T itu tadi. Bila hal ini terjadi perusahaan akan kebanjiran kas yang nilainya 3x market cap perusahaan, dan kemungkinan besar akan membagikan dividen super jumbo. Skenario kedua adalah menggunakan lahan tersebut, tanpa membeli, dan membayar fee setiap tahunnya untuk izin menggukan lahan. 

Semua terdengar indah bukan? Wrong. Untuk skenario pertama, pertanyaannya sangat simple. Misalkan pemerintah ingin ambil alih lahannya, darimana duitnya? Bila anda jawab dari APBD, coba renungi lagi apakah semudah itu ketok palu menyetujui anggaran 8 T hanya untuk membeli lahan? Sebagai pembanding, pembangunan Jakarta Internasional Stadium (lahan, gedung, interior) membutuhkan 4,5 T.  Untuk skenario kedua sebetulnya lebih mungkin untuk terjadi. Namun sudah hampir 2 tahun berlalu dan masih belum ada kejelasan terkait kelanjutan dari rencana tersebut. 

Dari sini penulis memutuskan untuk tidak berinvestasi di AMFG, karena toh bila kita ingin invest pada perusahaan asset play ada BSDE yang jelas lebih bagus Cara Valuasi Asset Play (Case Study: BSDE). Ditambah sahamnya yang kurang likuid sehingga sulit untuk keluar masuknya. Kembali ini hanya opini penulis dimana saya tidak akan berinvestasi pada perusahaan, kecuali saya memiliki conviction yang tinggi. Sekian dan terima kasih.

Salam Cuan,

Filbert